Η αγορά εξοχικής κατοικίας στη Χαλκιδική έχει μετατραπεί σε ένα πεδίο επενδύσεων από αλλοδαπούς, κυρίως από τα Βαλκάνια, καθώς πολλοί Έλληνες πωλούν τα ακίνητά τους λόγω οικονομικών δυσκολιών.
Οι ξένοι αγοραστές, που αποτελούν το μεγαλύτερο ποσοστό των αγοραστών, συχνά υπενοικιάζουν τα ακίνητα παράνομα, δημιουργώντας απώλειες στα φορολογικά έσοδα και αθέμιτο ανταγωνισμό για τα τοπικά ξενοδοχεία.
Η κατάσταση αυτή έχει προκαλέσει συζητήσεις για την ανάγκη μέτρων από τις αρχές, ώστε να αντιμετωπιστούν οι επιπτώσεις στην τοπική οικονομία και υποδομές, ενώ προτείνονται λύσεις όπως αυστηρότεροι έλεγχοι και ψηφιακές καταγραφές ενοικιάσεων.
Διαβάστε παρακάτω
Αν κάποιος ήθελε να περιγράψει την κατάσταση στην αγορά εξοχικής κατοικίας της Χαλκιδικής, τουλάχιστον όπως αναπαράγεται στο δημόσιο διάλογο αυτές τις μέρες, θα μπορούσε να επιλέξει τους στίχους του γνωστού άσματος: «Τα ξένα χέρια είναι μαχαίρια». Ή, καλύτερα, μαχαιριά στην ισορροπημένη τουριστική ανάπτυξη και το χαρακτήρα του αγαπημένου προορισμού.
Η αγορά εξοχικής κατοικίας στην περιοχή παραμένει κυρίως υπόθεση άλλων εθνικοτήτων και όχι των Ελλήνων. Απεναντίας, πολλοί είναι οι Έλληνες που επιλέγουν να πουλήσουν τα εξοχικά τους, για να εξοφλήσουν οικονομικές υποχρεώσεις και να σώσουν την πρώτη τους κατοικία. Οι αγοραστές από τα Βαλκάνια είναι σε μεγάλο ποσοστό αυτοί στους οποίους καταλήγουν τα ακίνητα. Τα χρησιμοποιούν για τον προσωπικό τους παραθερισμό, αλλά πολλοί από αυτούς τα διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση σε γνωστούς, φίλους και πλατφόρμες της πατρίδας τους, εισπράττοντας «μαύρα» ενοίκια και μην αποδίδοντας τα νόμιμα στο ελληνικό κράτος.
Αφορμή η οικονομική κρίση
Το φαινόμενο των αγορών εξοχικής κατοικίας από αλλοδαπούς συζητιέται έντονα φέτος, όμως σε καμία περίπτωση δεν είναι καινούργιο. Αντίθετα, έχει τις ρίζες του στα χρόνια των μνημονίων, τότε που η οικονομική δυσπραγία οδήγησε χιλιάδες Έλληνες να πουλήσουν τα εξοχικά που αγόρασαν ή κληρονόμησαν, για να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους ή να γλιτώσουν τον ΕΝΦΙΑ και τη φορολογία.
«Ακίνητα αγοράζονται εδώ και μια δεκαετία τουλάχιστον από ξένους. Η ζήτηση είναι σταθερή και σταδιακά αυξανόμενη. Όμως, το φαινόμενο δεν αποτελεί έκπληξη για εμάς που μένουμε εδώ. Ισχύει από τις αρχές της κρίσης, και μάλιστα μέχρι το 2018 ήταν πολύ πιο έντονο, άσχετα που φέτος συζητάνε όλοι για αυτό», τονίζει o Γρηγόρης Στιβαχτάρης, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Χαλκιδικής.
«Σε εμάς, οι πελάτες που δίνουν ακίνητα προς πώληση είναι κυρίως Έλληνες που θέλουν να στηρίξουν τις υποχρεώσεις τους και να μη χρωστάνε», λέει και ο Νίκος Χατζηαλέξης, ιδιοκτήτης επιχείρησης real estate στη Νέα Καλλικράτεια Χαλκιδικής.
Οι εθνικότητες, τα χρηματικά ποσά και οι τύποι εξοχικών που κυριαρχούν στην αγορά
Πάτημα για την εκτεταμένη συζήτηση γύρω από τις αγοραπωλησίες ακινήτων φέτος έδωσε πρόσφατη έρευνα του μεσιτικού ομίλου Engel & Völkers, που σκιαγράφησε τις φετινές τάσεις και τους κορυφαίους προορισμούς γύρω από την ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας. Σύμφωνα με την έρευνα, σε όλους τους δημοφιλείς προορισμούς η πλειοψηφία των αγοραστών φαίνεται να είναι αλλοδαποί, σε ποσοστά που φτάνουν μέχρι και το 90% επί των συνολικών αγοραπωλησιών.
Για τη Χαλκιδική συγκεκριμένα, η έρευνα αναφέρει:
«Η πλειονότητα των αγοραστών προέρχεται από το εξωτερικό με το 40% να προέρχονται από την Κεντρική Ευρώπη, το 30-35% από τα Βαλκάνια ενώ παρουσιάζεται και σημαντικό ενδιαφέρον από Ισραήλ και Τουρκία.
Οι αξίες των ακινήτων αυξάνονται κατά ~7,2% ετησίως τα τελευταία πέντε χρόνια, ξεπερνώντας τον ελληνικό εθνικό μέσο όρο ~5,4%, ενώ αναμένεται και άλλη αύξηση μέσα στο 2025.
Οι πιο περιζήτητες πόλεις είναι το Πευκοχώρι, το Παλιούρι, το Πολύχρονο, η Χανιώτη, η Νικήτη και η Ελάνη».
Σχετικά με τους τύπους ακινήτων που προτιμούν οι ξένοι αγοραστές, τα πράγματα έχουν αλλάξει τα τελευταία χρόνια. Στις αρχές της οικονομικής κρίσης και μέχρι το 2015 περίπου, κυρίαρχοι ήταν οι Ρώσοι, που ζητούσαν ακίνητα πιο πολυτελή και μεγαλύτερης αξίας, αναφέρει ο κ. Στιβαχτάρης. Πλέον, και ειδικά μετά τον Covid, ο κόσμος έχει στραφεί κυρίως σε διαμερίσματα μέσα στον οικιστικό ιστό, σε οικισμούς όπως η Νέα Καλλικράτεια και τα Νέα Φλογητά. Η αυξημένη ζήτηση για τέτοια πιο «αστικά» ακίνητα είναι που έχει προκαλέσει, μεταξύ άλλων, και τη φρενίτιδα ανοικοδόμησης στο Νομό.
Δεύτερη έρευνα, αυτήν τη φορά από το Σύλλογο Μεσιτών Χαλκιδικής, αναφέρει ότι το 2024 το 47,5% των αγοραστών απέκτησε ακίνητα αξίας μικρότερης των 150.000 ευρώ, το 37,5% αξίας μέχρι 400.000 ευρώ και και το 15% αξίας πάνω από 400.000 (με σκοπό και την απόκτηση Golden Visa).
Οι αγοραστές αναζητούν ακίνητα κυρίως με τιμές από 50.000 μέχρι 150.000 ευρώ, επιβεβαιώνει ο κ. Στιβαχτάρης. Σε ό,τι αφορά το μείγμα των αγοραστών, μεταφέρει μία κάπως πιο ισορροπημένη εικόνα σε σχέση με την έρευνα της Engel & Völkers, όμως και πάλι οι αλλοδαποί υπερτερούν. Αναφέρει ότι περίπου το 40% των αγορών εξοχικών στη Χαλκιδική γίνονται ακόμα από Έλληνες και το 50% προέρχεται από χώρες όπως η Ρουμανία, η Σερβία, η Βουλγαρία, η Αλβανία και η Β. Μακεδονία. «Υπάρχει και ένα ποσοστό κάτω του 10% από εθνικότητες όπως Ισραηλινοί, Γερμανοί και Τούρκοι. Να σημειωθεί πως στο 40% των Ελλήνων μεγάλο ποσοστό περιλαμβάνει και τους ομογενείς από το εξωτερικό, δηλαδή Ελληνοαμερικάνους, Ελληνοαυστραλούς κτλ.», προσθέτει.
Ο κ. Χατζηαλέξης επιβεβαιώνει ότι οι βασικές εθνικότητες αγοραστών είναι πλέον από χώρες όπως η Σερβία, η Βουλγαρία, η Ρουμανία και η Βόρεια Μακεδονία. Η δική του εικόνα, τουλάχιστον για τις περιοχές όπου δραστηριοποιείται, είναι ότι οι ξένοι αγοραστές εξοχικών φτάνουν πράγματι το 75%-80%.
Ως και 12.000 κλίνες από εξοχικά που υπενοικιάζονται παράνομα
Οι επιπτώσεις από τη μεγάλη οικιστική ανάπτυξη της Χαλκιδικής είναι δεδομένες και γνωστές πια. Ο κ. Στιβαχτάρης παραδέχεται ότι «Ως μεσίτης, θα έπρεπε να είμαι ο πρώτος που να αποζητά τον ερχομό ξένων αγοραστών. Όμως, ως Χαλκιδικιώτης που ζω εδώ καθημερινά, μπορώ να πω ότι όλη αυτή η κατάσταση δεν έχει θετικό αντίκτυπο στην περιοχή. Ο τόπος μας δεν το αντέχει αυτό το πράγμα. Οι αρχές πρέπει να πάρουν μέτρα. Θες τρεις με τέσσερις ώρες για να πας από το ένα μέρος στο άλλο. Έχουμε τεράστιες ελλείψεις σε υποδομές, ειδικά στην υδροδότηση και και τα σκουπίδια».
Σημαντικές επιπτώσεις, ωστόσο, υπάρχουν, και στα τουριστικά έσοδα του Νομού, αφού ιδιαίτερα εκτεταμένο είναι το φαινόμενο της παράνομης υπενοικίασης των εξοχικών σε τρίτους.
«Οι Βαλκάνιοι αγοράζουν εξοχικά στη Χαλκιδική, παραθερίζουν 15-20 μέρες και την υπόλοιπη σεζόν τα νοικιάζουν μέσα από αγγελίες στα social media ή πλατφόρμες των χωρών τους. Σε περίπτωση ελέγχου, παρουσιάζουν τους πελάτες σαν συγγενείς ή φίλους που τους φιλοξενούν. Και επειδή είναι δηλωμένα σαν ιδιωτικές κατοικίες, είναι πολύ δύσκολο να διασταυρωθεί όλο αυτό», εξηγεί ο πρόεδρος της Ένωσης Ξενοδόχων Χαλκιδικής, Γρηγόρης Τάσιος, που κάνει λόγο για «παραξενοδοχεία» με σκιώδεις συνθήκες λειτουργίας και απώλεια φορολογικών εσόδων για το ελληνικό κράτος.
Ο ίδιος υπολογίζει ότι την τελευταία δεκαετία προστέθηκαν 10.000-12.000 τέτοιες «αόρατες» κλίνες στο τουριστικό προϊόν της Χαλκιδικής, που φυσικά δημιουργούν αθέμιτο ανταγωνισμό και για τα ξενοδοχεία. Το φαινόμενο υπάρχει πιο έντονα στις περιοχές ευρύτερα του Δήμου Προποντίδας και του Δήμου Κασσάνδρας, αλλά γενικά εκτείνεται σε όλη τη Χαλκιδική, ιδιαίτερα όπου υπάρχει οικιστική ανάπτυξη.
«Ένας τρόπος αντιμετώπισης θα ήταν να ζητάμε με τον έλεγχο στα σύνορα κάποιο αποδεικτικό ενοικίασης-voucher από το Airbnb, το Booking ή το εκάστοτε ξενοδοχείο», προτείνει ο κ. Χατζηαλέξης. «Όμως, πλέον η Βουλγαρία και η Ρουμανία έχουν μπει στη Σένγκεν, οπότε μπορεί να εφαρμοστεί μόνο για πολίτες Σερβίας και Βόρειας Μακεδονίας. Μία δεύτερη λύση θα ήταν να αρχίσουν επιτόπιοι δειγματοληπτικοί έλεγχοι από τα κατά τόπους αστυνομικά τμήματα, να ζητείται κάποιο αποδεικτικό από τους τουρίστες την ώρα που κάνουν το check-in».
«Τόσο η Ένωση Ξενοδόχων Χαλκιδικής όσο και το Επιμελητήριο Χαλκιδικής έχουμε επισημάνει το πρόβλημα και τονίσαμε ότι πρέπει να υπάρξει κινητοποίηση σε κεντρικό επίπεδο. Εξάλλου, το φαινόμενο υπάρχει και αλλού, απλώς στη Χαλκιδική είναι πιο έντονο λόγω της εύκολης οδικής πρόσβασης», δηλώνει ο κ. Τάσιος και προαναγγέλλει ότι το ζήτημα θα τεθεί ξανά το Σεπτέμβριο, σε συνάντηση με στελέχη της κυβέρνησης στη ΔΕΘ. «Έχουμε μία συγκεκριμένη πρόταση, με ψηφιακά χαρακτηριστικά, που θα μπορέσει να αντιμετωπίσει το πρόβλημα των “παραξενοδοχείων”. Το Σεπτέμβριο στη ΔΕΘ θα μπορούμε να πούμε περισσότερα».
Συνοπτικά
- Η αγορά εξοχικών κατοικιών στη Χαλκιδική κυριαρχείται πλέον από αλλοδαπούς επενδυτές, κυρίως από τα Βαλκάνια, λόγω των οικονομικών δυσχερειών που ωθούν τους Έλληνες να πουλήσουν τα ακίνητά τους.
- Το φαινόμενο της παράνομης υπενοικίασης αυτών των κατοικιών από ξένους αγοραστές δημιουργεί απώλειες στα φορολογικά έσοδα και αθέμιτο ανταγωνισμό για τα τοπικά ξενοδοχεία.
- Οι αρχές συζητούν την ανάγκη για αυστηρότερα μέτρα και ψηφιακές καταγραφές ενοικιάσεων για να αντιμετωπίσουν τις επιπτώσεις στην τοπική οικονομία και υποδομές.
- Παράλληλα, η ζήτηση για εξοχικά στη Χαλκιδική αυξάνεται, με τις τιμές να ανεβαίνουν και την αγορά να παραμένει ελκυστική για αγοραστές από την Κεντρική Ευρώπη και άλλες χώρες.